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違章建築的日文叫「既存不適格」「きぞんふてきかく」

這個日文詞彙在日本購屋時常常會出現的字眼,一般我們是不會介紹這樣的物件給客戶購買,簡單的說這就是這棟房子是違章建築的意思。

日本在1948年7月制定消防法,1950年頒訂建築基準法,所以之前的建物可以說通通是不符合法規規定,但當然針對之前興建的建築物,就是採取現狀維持,只是以後房屋要重蓋的時候或是整修時候,就要符合現在的法規規定才行。

那為何很多1980年後的許多建物也在販售圖上寫了「既存不適格建物」呢?
因為日本人也是很多人想鑽法律的漏洞,例如陽台外推,五樓增蓋至六樓,有的甚至一樓開始直接就往上違章建築加蓋上去,這些都是不被允許的,但是日本不得說很多蓋完後他們對於建物的檢查沒有做確實,導致這種亂象也是不少。
這種物件因為完全無法貸款,所以在轉賣的時候只能如實告知,然後請購買者現金購買,但是往往這樣的物件在日本當地是不受歡迎的,我發現一個有趣的現象,這樣的物件幾乎都是台灣人或是中國人購買居多,但小編實在是不建議購買這樣的物件,因為這樣的物件轉手時一定會被對方狠狠砍價,除非您的違章建築是可以輕易恢復的,但我記的好幾年前我收購一個物件,要把違章建築的陽台恢復時,居然花了800萬日幣,所以實在是不建議購買此類的物件。

另外居住在一棟公寓內,如果有一戶擅自的把陽台外推,那整棟的住戶是不能貸款的,這也是為什麼住在日本公寓的人不敢陽台外推的主因,因為你一旦施工時候,可能整棟的住戶都來跟你抗議,所以你也會蓋不下去。但小編的實務經驗中,的確是有看過一棟內住戶稀少,有人陽台外推的例子,但這樣的下場往往牽累其他住戶,所以煩請三思。

另外日本在渋谷、新橋這一區看過不少再建不可的辦公大樓,通常這樣的大樓都會低於市場行情很多,主要是這些商業地段的屋主鑽研法律漏洞,例如他現有這塊地的前面道路寬度限制,他只能蓋5樓,但是他跟前面大馬路的屋主串通好,假裝他這塊地是跟他連著,所以他蓋到了12樓,但這時候去法務局調閱資料才發現他們跟前面大馬路的屋主蓋完後劃清界線了,這時候蓋好的這12樓每一戶就會變成融資困難甚至是被大部分銀行列為不能融資,這樣的例子我也看過不少。很多人說那沒關係呀~反正日本政府又不會叫我拆掉,是這樣沒錯,但是您就要持續長期的持有您這樣的房產,因為它會讓您變賣不易,且價格會低於市場價格非常多。

所以當現在房地產價格高漲的時候,您如果看到一間低於市場價格非常多的物件時候,請仔細想想是否是我剛說的物件了呢?

本文出處:住匠株式会社提供