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日幣低點購買日本不動產該如何避免踩坑

最近看到某台灣的大品牌房仲業,刊登著天天成約的廣告,彷彿告訴大家現在東京不動產處在一個非常炙熱的狀態,
小編目前是還沒感受到這股熱潮,主要是現在東京的房價處在一個高點位置,但是換算匯率後房價確實跟三,四年前的價格差不多,

但是前提是您累積很多的美金,現在換匯後的日幣用全額購買才有此划算感,不然還是回歸一句老話,千萬不要被賣房的噱頭所蒙蔽您的雙眼,現在的交易並沒有之前熱門是個不爭的事實。

小編很愛舉一個例子,如果一個物件不動產公司翻譯好整套文件,還等您慢慢鑑賞品味好一陣子,基本上這樣的物件就是買貴的徵兆,並不是說不好的物件,只是您是買在高點上,所以夠不動產業者招開一個說明會,等待大家一起來下單。

這裡就快速舉例一個小編認為最不能買的物件就是小套房投資,基本上小套房投資獲利的人非常少之又少,有的話大約就是2015年前進場的人,然後地點買在車站周圍附近或是精華地段,但是前提是買的屋齡還要夠新,不然加上每年的房屋稅,物業管理,還有支付會計師的錢,還要支付給仲介的費用,算完真的能打平就萬幸了,小套房小編只會覺得是自住者可以購買,除此之外小套房真的沒有增值的空間,就算是小套房您撿到漏,但前提是這個撿漏會被這邊上萬家的不動產業者先買走,所以能撿漏這樣的機率一般外國人是很難的。

那現在日本什們房子不能買呢?

我認為新築的公寓現在大多不能買了。　.....目前很少找到開價合理的建商了

除了山手線或是幾個熱門的車站徒步10分還能買以外,其他再便宜的物件距離車站超過10分都應該直接跳過。

另外公寓內比較保值的還是屬於大品牌建造的塔樓公寓,主要是這些建物是朝著百年以上耐用的易更換管線的方式建造,跟以往三四十年前的建築工法還是很大的不同,當然銀行的鑑價也會比較高,意味著較有資產性的。

現在市場上還是有少數屋主是在2007-2016年左右入手較低的價位,有些屋主加價不多的物件現在就很建議可以逢日幣低是絕對可以進場買入的,本公司有提供免費的諮詢,有想要諮詢的人可以把想購買的物件名稱跟物件簡單的訊息告知我們,我們可以給您是否買入的誠懇建言 。

另外投資店鋪和商用的大樓,小編建議還是回歸本質看投報率,不管地點再優,除非您只是個想要消化現金想法的人,不然投報率會決定您將來是否能賣出的一個決定因素。

那投報率多少的物件能買呢?我認為大樓或是辦公室的淨投報率能有5%是最理想,最低的限度應該抓在3.5%,這原因是因為市場流通的大樓或是辦公室物件屋齡都是超過30年以上,30年以內的物件幾乎少之又少甚至可能一年看到的次數十根指頭數的出來。

公寓的投報率因為物件多,屋齡20年內的物件也多到不可數,所以公寓的淨投報率都會大幅降低,目前表面投報率幾乎都在3.8%-4.3%內為現在最普遍,至於投報率上看5%的物件大多屋齡老舊則不建議購買。

外國投資者最容易被忽悠的一個最大點就是販售業者不誠實告知實際的租金行情,例如同一棟大樓同樣的坪數大小,可能實質上大多數人的租金只有20萬,但是唯獨這間販售業者告訴您目前是28萬租金,如果有這樣明顯落差都要小心是否內含陷阱,因為要抬高租金的手法有很多,買房前一定要確認實際上這棟普遍的租金坐落在哪一個區間,算準好自己能否有能力還貸後,再進場投資。

另外日本不動產小編覺得只有東京都內可買外,其他的大阪或是北海道,沖繩地區:切忌一句話,勿買、勿買、勿買。至於原因就不再這邊贅述,因為有些人就是寧越說不要買,他們就偏偏會跑去買,我只能說您可以去買,但是保證血本無歸,或是您有找到下一個接受的白老鼠再來考慮投資這些地區吧!會叫您購買這些區域的無非都是不動產業者,因為您賠錢仲介費照樣收取,加上這些區域土地大價格低廉,吸引很多不了解日本房地產的白老鼠,我只能說如果您的觀點是自用,那真的是買哪都可以,因為自用的話,只要物件沒有問題,自己喜歡沒有什麼不可以的事情。

本文出處:住匠株式会社提供