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日本租賃時候相信您會聽到「一般約」跟「定期約」這兩種

很多外國人對於日本租賃這一塊,有很多不暸解,今天就來談談日本租賃吧～

當您要把日本的公寓或者是店鋪,辦公室想要出租時候,您會委託您的仲介公司做招租,這時候如果您沒有直接指定的話,基本上他們會直接把您給租客租約都是訂在「一般契約」,一般契約日本都是兩年做一次自動更新,更新的時候您會收到一個月租客給您的更新費(也就是租金一個月當做謝謝房東續約的報酬),這報酬日本一般都是屋主跟管理公司一人拿走一半。
這時候您會說啦～那我兩年後不想租給我房客,跟房客說我要收回自己用,請租客搬走可以吧？

答案是「不可以的」。即便您的租客不想付給您更新費,您也沒有權力讓您的租客搬走。

要讓您的租客搬走,除非您要租客同意,一般支付給租客半年的租金當作驅趕費用,但是如果租客還是不願意搬走,那抱歉了...您身為房東是有義務讓租客繼續住下去,直到有天租客願意離開為止。日本可以驅趕租客的理由,只有兩種就是他們不支付房租,如果不支付房租那當然就可以給予一定時間立即做驅趕,另一種就是您發現租客轉租您給他的房子,這樣的情況也是可以立刻驅趕的。

那您會說如果租客一輩子不走,我房租租給別人可以調漲誒～這個房租低於市價太多......這時候就是請管理公司做調解,發出信函或是致電跟租客溝通,如果租客不願意就是走法律途徑,這時候房東要舉證事例,讓法院裁定您的漲價說詞。但這樣的做法比較勞心,所以會建議您能滿意的租金後再購買帶租約的物件囉～

既然這樣麻煩,那我是不是要一開始就通通都制定「定期約」不就好了？

公寓的話如果是定期約,看長短是需要打折給租客的,例如您說我只要租一年給租客,那您的租金一定要優惠於市場價格,一般如果您不想要打折您的租金,定期約租期都會建議五年,如果制定三年的定期約,租客都會比較受限,等於是您空租期會拉長。

但是商用店鋪的話,例如是餐廳或者是便利商店,定期約一打就會10-20年,壞處是您會收不到兩年一次的更新費,基本上如果您買的是大樓且屋齡超過40年以上,這時候您未來大樓再轉賣時候,對方有考慮要重蓋的時候,這時候如果您的租客都是定期約,基本上您大樓的賣價就會大大的提升,如果萬一您的租客都是一般約,這時候也會影響到買方購買的意願。因為在日本您如果要讓一個餐廳離開,基本上租客跟房東要索賠幾千萬是常有的事情,畢竟長年累積的老客戶,或是內裝成本,即便是他們生意快做不下去,當您一提到請他們搬走時,租客難免會按照市面行情請房東賠償1-2年的租金當作賠償。

記住日本的法律絕對是保障租客方的。但是保障歸保障,一切都是白紙黑字寫得清清楚楚,所以您購屋時候,一定要看仲介方逐字的幫您看好租賃契約的每個字再購買,例如店鋪或是辦公室的償却是租的時候，還是退租時？如果是租的時候償卻2個月,那抱歉了屋主簽約時候就已經拿走租客兩個月的租金折抵,您後來購買這種帶租約的物件,就少收到租客這兩個月報酬,所以制定租賃契約時候請看清楚。不希望租客做的時候,請都要先在租賃契約寫清楚,例如禁止飼養動物,禁止抽菸....如果退租發現有飼養動物或是抽菸,租客則要負擔全額的恢復原狀費用。

綜合以上的敘述,一般約跟定期約各有優缺點,如果您未來有收回自用的打算,請務必制定「定期約」,如果沒有收回自用的打算,小編會建議其實「一般約」即可。因為一般約會比較好找到租客,房屋的空窗期也會比較短。

另外小小提醒,日本的房屋出租後,房東是絕對不能再入內勘查的,外國人觀念會認為房子是我的,為什麼我不能入內檢查屋況,在日本是絕對不行的,一旦承租出去,租客就擁有房間的使用權,一旦房東再提出入內查看的請求,租客是可以報警處理的。只要房子一但租出去,一切都是透過管理公司跟租客溝通,因為日本很注重隱私,房東約租客...基本上是不符合這邊的常識,很容易被誤會成是不良動機,有些敏感型的日本人還會報警處理。

日本的租賃基本上九成以上都是管理公司處理,很少聽到日本人房東直接跟租客簽約,我想這就是日本租賃市場很少糾紛的原因～日本喜歡凡事透過第三方來簽訂制式的契約,這樣的方式可以避免無謂的糾紛,且日本租賃市場成熟,對於投資者都是很有保障的。

本文出處：住匠株式会社提供