專題文章聊聊我如何看待「菜喳在東京租房被房仲掐脖子事件」
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聊聊我如何看待「菜喳在東京租房被房仲掐脖子事件」
https://www.youtube.com/watch?v=rqNft64Kc_E
如果大家還沒看到這影片的可以點擊去看看～
看完這影片我只能深深的同情受害者的一切經過,但身為管理租賃公司的管理者我只能說他遇到的
這個仲介算是極度惡質的。這裡我先說一下為何我覺得他踩坑的幾點～
①圖面不符合的情況,屋主的管理公司應該要負責,所以應該是由他這個仲介要去幫他爭取權益,
而不是跟像這個仲介說的需要他自己去跟屋主的管理公司協調,那這樣的話要這個仲介是失格的。
②至於苦主一直反覆說,平面圖（間取り図）跟實物不符合,這情況其實在日本的販售圖跟租賃圖很常常發生,
所以好的仲介只要看到圖面跟刊登照片不一樣時,就需要瞬間有警覺性,去詢問物件時要和對方管理公司詢問,這照片是否跟實際一致,而不是跟租客一樣完全無知識狀態,事實上日本的圖面很常常出現重大瑕疵錯誤,年數寫錯或是植圖錯誤,甚至沒電梯寫上有電梯,且幾乎大部分的台灣人都覺得日本人不可能犯這樣低級的錯誤,但我必須說日本人常常犯,且十張圖就會有一張是有錯誤的。
但這情況當然仲介也沒有辦法完全過濾掉,所以不能看裡面時,外觀現地的導覽是必要的,如果對方連這個也省略的話,仲介也沒到過現場的物件,請千萬不要簽約。買賣物件時,我就常常在看完物件的詳細資料後,告知我的客戶不能買的狀況十之八九,如果您找的仲介不能正確地幫您把關的話,也建議三思呀～
③另外苦主有說到,他負擔的初期費用高達62萬多這點,基本上內行者的我,看到這費用也大概感覺他有點被浮報,第一點是他說入住要負擔清潔費（這費用是前面承租者負擔,也就是退居時的清潔費,我很少聽過要入居時負擔清潔費）,第二點他說了鑰匙更換費,基本上如果不是自己特別要求更換,日本的租賃是很少每次退換屋更換鑰匙,主要是日本人對於打鑰匙有嚴格的規定,加上日本治安良好,鑰匙更換除非自己提出要求,否則是沒有這個費用。第三點他說了事務手續費,基本上這個我也很少聽過,都收了你一個月的仲介費了,就包含了事務手續費才對。事務手續費主要會出現在契約更新時候才會發生。這苦主是新契約照理說是沒這項費用的。（＊當然除非簽約前對方就告知你他們會收的話,那您也同意的狀態下,那就無話可說。）
④這整件事其實是從屋主的管理公司放上了不實的圖面,但他們又在下方寫了僅供參考,所以站在消費者求償是比較不利的,我個人覺得也很難勝訴,但日本為何需要一個好的房仲公司,就是房仲公司能替您爭取您應該有的權益,其實整件事這個房仲的問題很大,對於不能內看的時候,我們要打電話給對方的管理公司,確認圖面上的示意圖是否和屋內是否一樣,如果當初這個仲介多一個確認步驟,基本上就可以避免掉這個糾紛。
另外苦主有寫到他是透過「東京消費者相談中心」解決的,事實上這是個非常好的管道,但是很遺憾的是他只提供個人,如果您是法人承租,或者是法人購物發生的一切糾紛,他們是完全拒絕幫忙的,這時候法人的狀態就是一定要請個人的律師,法人的律師起跳價格大約落在90萬起價,個人的話比較便宜。回歸正傳這件事如果訴諸法律,苦主要勝訴的機率其實是不高的,所以他利用消費者中心是非常正確的選擇。
⑤整件事我最氣憤的一點是這個仲介掐了他的脖子,身為仲介者再怎樣都不能做出這樣無理的舉動,這點是
我覺得最誇張的,但因為苦主剛好也沒錄影到這個畫像,所以也只能不了了之。
這邊我總結日本租屋租客應該支付的費用
第一 ：禮金 （很多免除的,但搶手物件大多是需要支付的）
第二：押金（大多有,屋主會請管理公司退租時扣掉退租時產生的清潔費用跟修繕費結清時剩餘金額返還）
居住者用的物件我們都叫「敷金」,中文就是叫押金。
店鋪,辦公室的物件日文都稱「保証金」,中文叫做保證金。
不會有收押金加上保證金,這樣是錯誤的收法。
第三：保證公司的保險費
這費用不是仲介公司賺走的,這是日本的一種保險,屋主會希望你加入,因為如果租客欠繳租金,會由保證公司代為償還代墊可達兩年,所以這是屋主的自保策略,這費用真的不是仲介公司賺走的。且保證公司收租客的保險費會給您一張收據,這跟仲介公司給您的收據是不同的。如果您又被告知這個無法給收據,那估計也是有被灌水徵收的嫌疑。
第四：物件的火災保險,也有的說家財保險。這是大多數入住時,對方的屋主都會強制加入。
小套房兩年大約一萬多,兩房一廳以上大約是兩萬初,超過這金額的也都要看一下是否有收據,拒絕灌水的嫌疑。
第五：起租日＋預付隔月的租金
（因為保證公司的自動扣款會需要兩個月的手續時間,所以會先收您的租金）
以上就是租屋的費用,其實項目也就如此。如果有更多的收款項目那都需要留意了。
有些屋主的確訂定比較奇怪的規定,但就是必須要您事先知情,也同意的情況再租賃。
另外日本租屋時千萬要要把特約事項看清楚,例如有的會寫退居時「償却」看到這兩字請小心,
除非您是租賃事務所或是店舖,不然居住用的物件很少有這情況,這意思是說住完時還要再多扣你的保證金的意思。記住居住用的公寓沒有償却費的。
還有退居時的清潔費也要請仲介先問一下對方的管理公司,這樣的房間大概退居時會收多少的清潔費,例如說四萬您能接受的範圍就好,但如果特約上就寫著天價,這時候需要三思看是否就換另一間物件,且最重要的一點是需要簽約前一天就拿到租賃契約,而不是當天任人宰割,租賃的正確過程是：請您的仲介把要簽約的租賃契約給您看過,然後您覺得有哪裡不合理的請您的仲介幫您跟對方的管理公司協調修改契約內容,而不是傻傻的對方寫的一堆不平等條約通通接受逼迫自己去簽署。
如果您找的仲介,都會想盡辦法嫌麻煩而不去做的話,這樣的仲介公司都需要三思,好的仲介其實您再跟他們相處時都會察覺的。
最後還是一句老話,在日本交易房地產請不要貪圖免費這兩字,世界上免費的東西往往付出的成本是最高的,這位苦主首先是被半價吸引過去,但試想一下羊毛出在羊身上,一個仲介公司營運成本都是固定的,他們不是找客戶拿就是找對方屋主拿,如果您一直要搜尋半價免費這樣的字眼,就很容易先遇到居心不良的仲介。
試問如果一家正統的仲介公司,會掛著招牌寫免仲介費或是半價時,這都是踩坑的前奏。
或者很多客戶常常指著網路上的圖面說他要買這個物件,每每我打去對方公司直接知道我是業者後,
對方直接表態是魚餌物件。在日本的仲介業者為了吸引客戶上門,最常用的就是刊登假廣告,吸引您去詢問後,再請您留下您的聯絡方式,再告知您這個物件目前簽約預定,日後有好物件會在跟您聯繫。
或者是寫著某某某說明會,投報率6%以上 全是東京精華區的診所,店鋪,燒肉店.....
十萬台幣入主東京精華地段．．．．．
這些通通都是騙人的,目的不為何...現在就是沒這些好的投報率,不這樣寫消費者如何會有興趣呢？
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